БЦ Greendale в Москве

Когда в 2014 году проект БЦ Greendale занял второе место в российском конкурсе по экодевелопменту Green Awards, многие предсказывали, что этим дело не кончится. И эксперты не обманулись в своих ожиданиях. Летом 2015 года проект Greendale получил первый в России сертификат BREEAM с самым высоким возможным рейтингом: Outstanding.

Визитная карточка проекта:

Назначение здания: бизнес-центр кл. А Заказчик: O1 Properties Генпроектировщик: ГК «Спектрум» Архитекторы: APA Wojciechowski Architekci Площадь здания: общая 55500 кв. м‚ для аренды 34000 кв. м. Количество этажей: 7 и 23 (два корпуса) Расположение: Москва, ул. Октябрьская, 98 (м. «Марьина Роща») Срок окончания строительства: II кв. 2016

Сертификация объектов офисной недвижимости по стандартам экологического строительства является частью общекорпоративной стратегии O1 Properties. Поэтому было ожидаемо, что проектирование с учётом зелёных стандартов станет важной частью технического задания на проект. Экологичность стала ключевым ядром маркетинговой стратегии бизнес-центра: название, логотип, отделка фасадов и входных групп – всё должно напоминать будущим пользователям о зелёных принципах строительства и управления зданием. Проект выгодно отличается в части восприятия экологичности как ключевого элемента позиционирования на рынке.

Изначально рассматривались два варианта сертификации – на уровень Very Good и Excellent. Консультанты заказчика просчитали дополнительные затраты, вызванные увеличением бюджета на строительство в связи с сертификацией. Превышение базового бюджета строительства при внедрении решений, предписываемых зелёным стандартом, составляет порядка 16% (около 200 долл. на 1 кв. метр площади здания). Причём 10% дополнительных затрат (то есть 20 долларов на 1 квадратный метр) составят затраты на дополнительные изыскания и консультирование. Заказчика это не остановило, и было принято решение о сертификации на уровень Excellent.

Здание состоит из двух соединённых переходом разновысотных прямоугольных блока. Корпус «А» – это 23-этажное высотное офисное здание, где на первом этаже – просторное двусветное лобби, с кафе, отделением банка и охраной. Корпус «B» – 7-этажная многофункциональная часть с гостиницей на 50 номеров. На прилегающей территории расположится надземная стоянка для автомобилей, крытая велопарковка и зарядная станция для электромобилей, а также зона отдыха и рекреации для пользователей здания и местных жителей. С целью формирования стратегии по снижению вредного воздействия от автомобильного транспорта, был разработан транспортный план. Данное исследование было направлено на увеличение числа пользователей альтернативных видов транспорта.

Расположение бизнес-центра благоприятно для сертификации. Бизнес-центр будет построен в нескольких минутах ходьбы от станции метро «Марьина роща» и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта. Бизнес-центр строится на территории бывшего завода алюминиевых сплавов. Перед сносом зданий и расчисткой территории было проведено обследование всех строительных конструкций для определения типа и количества строительных отходов для возможности вывоза их на переработку. Затем здание было разрушено и частично утилизировано.

Хорошая транспортная доступность, редевелопмент промышленной территории – эти параметры считаются важной частью успешной сертификации.

При разработке проекта применялась практика интегрированного проектирования. Ключевые участники – представители заказчика, маркетинговой службы, проектировщиков и технического заказчика – были вовлечены и в формирование ТЗ, и в обсуждение стратегии экологического проектирования. Чтобы все говорили на одном языке, они прошли подготовку по стандарту BREEAM.

Техническое задание разработали с учётом требований BREEAM и других ведущих международных практик и стандартов. Для формирования визуальной среды применён стандарт EN12464-2011, а для описания качества внутреннего воздуха – ГОСТ Р ЕН13799. С целью снижения риска микробного заражения разработаны специальные руководства для проектировщиков: план контроля качества внутреннего воздуха и оценка рисков возникновения очагов микробного заражения.

Повышенное внимание в процессе проектирования уделено комфортной среде для арендаторов: термальному и визуальному комфорта, качеству воздухообмена. Моделирование естественного освещения показало, что 97% всех помещений, в которых люди будут находиться более 30 минут, соответствуют требованиям BREEAM.

Достичь таких показателей было непросто. Прозрачность стекла и его сопротивление теплопередаче – как правило, конфликтующие характеристики. В итоге были выбраны стеклопакеты с заполнением аргоном, в которых удаётся обеспечить сочетание этих двух требований. Двухкамерные стеклопакеты с заполнением аргоном будут иметь характеристиками: — коэффициент пропускания солнечной радиации – 0,36; — коэффициент светопропускания – 0,67; — сопротивление теплопередаче – 1,3 кв.м. х °C/Вт.

Внутреннее освещение мест общественного пользования будет выполнено с помощью энергоэффективных светодиодных светильников. Управление передано датчикам движения и освещённости. В дневное время искусственное освещение на лестничных клетках в местах, где есть освещение дневным светом, автоматически отключается.

При разработке концепции делался расчёт полной стоимости жизненного цикла здания. Эксплуатационные расходы (коммунальные платежи, техническое обслуживание и ремонт, административное управление), как ожидается, составят 73% от стоимости жизненного цикла здания. Коммунальные платежи составят всего 10% затрат проекта, что кардинально отличается от подобных проектов за рубежом: там этот показатель – 30-40%.

Энергомоделирование, проведённое при помощи специального программного обеспечения с использованием методологии стандарта ASHRAE 90.1–2010, показало, что общее энергопотребление у здания будет на 36,5% ниже базового варианта. Такого результата удалось добиться благодаря высокому качеству ограждающих конструкций и тщательному подбору инженерных систем.

В здании применяется энергоэффективные лифты KONE с системой рекуперации, светодиодным освещением кабины и отключением различных функций в режиме ожидания для экономии энергии. Когда лифт поднимается вверх с кабиной, загруженной не полностью, или спускается вниз с тяжёлым грузом, он генерирует энергию, которая используется повторно для его работы или других целей. Такое решение позволяет сократить потребление электроэнергии лифтами на 20-35 % в зависимости от высоты здания.

Теплоснабжение здания осуществляется от собственной котельной. Это позволяет поддерживать комфортную температуру вне зависимости от городской сети. Всё оборудование индивидуального теплопункта имеет 100% резервирование, что, помимо обеспечения надёжности работы, позволяет производить обслуживание без полного отключения. При подборе оборудования котельной особое внимание было уделено минимизации выбросов оксидов азота и максимуму КПД. Выбор пал на трёхходовые водогрейные котлы Vitomax от компании Viessmann в комбинации с газовыми горелками Weishaupt в исполнении 3LN с технологией Multiflam.

Моделирование теплового комфорта подтвердило эффективность принятой стратегии температурного зонирования. Установка термостатических головок на всех радиаторах отопления позволит регулировать теплоотдачу каждого отопительного прибора и изменять параметры температуры в зонах возле окон. Проект предусматривает возможность индивидуального контроля каждого вентиляторного доводчика (фэнкойла) при помощи пульта дистанционного управления. Для обеспечения комфортной температуры внутри помещений, как в жаркие летние дни, так и в межсезонье, фэнкойлы работают на охлаждение и нагрев воздуха. К сожалению, от естественной вентиляции пришлось отказаться: конструкция высотного здания исключает наличие открывающихся окон на верхних этажах.

Управление наружным освещением осуществляется от датчиков освещённости и по расписанию, при помощи системы диспетчеризации здания. Светильники размещены так, чтобы свести световое загрязнение ночью к минимуму и исключить попадание яркого света в окна ближайших жилых домов. В ночное время всё наружное освещение второстепенной важности, а также архитектурное и декоративное освещение, полностью отключается.

На территории надземной многоуровневой парковки делового центра на 500 машиномест запроектирована мойка автомобилей с системой очистки и повторного использования воды. Сброс загрязнённой воды в городскую систему водоотведения полностью исключается. Предусмотрены и нефтеотделители, так как при срабатывании системы пожаротушения, в зимнее время и при мойке полов, существует риск попадания загрязнённой воды в канализацию. Во избежание попадания грязи в городскую систему ливневой канализации проектом предусматриваются очистные сооружения поверхностного стока с пятиступенчатой обработкой.

Детальный план благоустройств прилегающей территории предусматривает высадку более 70 видов растений. На здании предполагается экстенсивную зелёную кровлю, а на балконах между 19 и 23 разместят деревья в кадках. Для полива будет использоваться дождевая вода, собираемая с кровли в специальный подземный резервуар. В здании предусмотрена водосберегающая сантехника: двойной слив в бачках унитазов, безводные писсуары, смесители, душевые лейки и стиральные и посудомоечные машины с низким расходом воды.

Для предотвращения утечки воды при поломке оборудования в каждом санузле устанавливаются клапаны, которыми управляют датчики движения. Они перекрывают подачу воды в то время, когда в помещении нет людей. Также в здании установлено специальное оборудование, позволяющее отслеживать при помощи системы диспетчеризации расход воды по его продолжительности. Это позволяет быстро обнаруживать прорыв магистрального водопровода либо локализовать небольшую течь.

В итоге риск перерасхода воды и повреждения отделочных материалов и оборудования будет сведён к минимуму. Общее водопотребление в бизнес-центре Greendale снизится на 65% по сравнению с базовым уровнем, согласно методологии BREEAM.

В деловом центре предполагается раздельный учёт энергии, воды и тепла по различным арендаторам, этажам и функциональным зонам. Показания приборов будут фиксироваться при помощи автоматизированной системы управления и диспетчеризации здания (BMS). Это позволит проводить детальный анализ результатов, вести статистику и ставить цели по уменьшению потребления ресурсов. В здании созданы условия для организации раздельного сбора отходов. Для этого предусмотрено выделенное место для размещения нескольких контейнеров для каждой группы отходов. Также будет установлен пресс-компактор для повышения плотности заполнения контейнеров (в 5–7 раз больше, чем при обычном способе хранения) и снижения частоты вывоза отходов на последующую переработку.

Согласно пресс-релизу компании JLL, процент набранных в сертификации баллов составил 88,5%. Рейтинг такого уровня на данный момент является самым высоким и единственным во всей России.

Бизнес-центр Greendale будет построен в районе метро Марьина Роща в непосредственной близости от Третьего транспортного кольца и станет первым бизнес-центром премиального сегмента в данном районе.

#зеленыездания #зеленоестроительство #зеленыйгород